最近，云锦东方的事件闹得沸沸扬扬，尽管项目认购已经结束，但关注度依然不减。云锦东方所折射出的就是上海新房“打新的乱象”,在新房与二手房肉眼可见的价差面前，有实力的购房人对买新房趋之若鹜。尤其是近两年，上海市场出让了不少优质的地块，成为了很多人打新的目标。

(资料图)

从上海新房市场近些年的成交表现来看，越是市中心稀缺地段的高端楼盘、周边倒挂空间越大，此类住宅的认购难度都居高不下。由此来看，打新房也成为了很多人的“一门生意”，买倒挂的新房真能躺赢人生下半场吗？或许事情并没有想的那么简单。

新房打新真能躺赢？或存很多不确定性

说起上海楼市“打新”，不得不从2021年说起。当时有一位徐博士因为在上海4次参与热门楼盘摇号失败，而向上级部门建议，修改上海的认筹摇号规则使得无房家庭优先买房，新房积分摇号制就此诞生，并沿用至今。

在过去的数年里，上海新房市场“打新”现象一直存在。新房限价的初衷，是为了稳定房价，让房价能更可控，避免涨幅过高，实现房住不炒。但此次上海富人排队买限价豪宅，之所以成为焦点，其背后正是多年来很多人通过置买新房，试图以此来实现“财富跃迁”。

然而打新到底赚到的只是纸面财富，还是真正的真金白银，尚不能过早下定论。在此有很多业内人士分析认为，房产是抵御通胀的重要资产，不过从上海近些年来交付的新房来看，打新未必就是“一本万利”的生意。

以近几年上海新房市场热度较高的大虹桥为例，这里凭借宏大的发展战略，优质的资源导入，受到很多刚改客户青睐，这也让不少“投资客群”看到了商机。过去2年，大虹桥的新盘基本都能逢开就触发积分。从二手房价格来看，诸如国家会展中心近些年交付的新房来看，挂牌价格一度能站上10万/平。

大虹桥新盘实拍

然而，潮水褪去市场逐渐回归理性。随着大虹桥海量的新盘开启交付，很多“投资客户”急于抛盘，导致了二手房市场上积压了过多房源。据网易房产此前的调查了解到，这些新交付楼盘挂牌价格普遍高于市场上多数项目，但是大虹桥下阶段还会有不少新盘推出，价格都在6万出头，而二手看房客户对高价挂牌房源的购买意愿也不强烈。

房子被“套牢”，对此有很多业主会由售转租，据贝壳找房数据显示，去年底交付的蟠龙天地和金地虹悦湾项目在租房源就有超过百套，部分房东不得不降价出租。

值得一提的是，现在市场上很多新房都为期房，从认购到交付有1-3年不等的等待时间，在这期间会间接存在“持有成本”，另外5年后新房变成二手房，若未来同片区又有大量新房入市，二手房的吸引力也会大打折扣。

因此，除了市区优质地段的稀缺产品，或在片区内有绝对的竞争力的项目，多数楼盘能真正转化为大额回报的可能性是值得斟酌的。

“打新”背后：难掩市场严重分化

近年来上海新房市场热度高的项目，大多以市区楼盘为主，然而多数新楼盘都聚集在郊区。网易房产不完全统计，截至5月18日，上海上半年已经开盘项目为105个，其中认购率达到130%以上的项目为54个，剩余项目中，有28个楼盘的认购率不及60%。

上海认购率最低的10个楼盘位于松江佘北、青浦华新、宝山罗泾、青浦白鹤、奉贤柘林、松江南等远郊偏远地带，这些板块不仅自身交通和配套较为薄弱，未来的升值潜力更是不被人看好。

从今年认购率前20的项目来看，外环内的项目占近6成，基本都存在显著的一二手房倒挂，尤其是市中心的高端项目更突出，需要注意的是，挂牌价格并非成交价格，最终能否达成交易由市场决定。由此也能看出，高收益或成为了很多打新客户重要的考虑因素。

2023年上海已开盘项目认购率排行榜

然而，局部楼盘的过热现象，或掩盖了市场两极分化的态势。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，个别楼盘的认筹火爆仅为个案，整体“大盘”仍然不景气。上海楼市正经历一个分化，就是从原先小户型定价高到现在大户型定价会比小户型还要高。

“因为现在置业的难度越来越大，大部分购房人还是想一步到位买大户型；圈层分化之下，市区购买力逐渐上升，房源定价也趋高，大户型受追捧程度越来越高。从这一角度也能解释云锦东方这样的改善置换高端项目的热度从何而来。”

在打新热的背景下，上海二手房市场也遇到“空前危机”，很多购房人将首次置业目标放在新房，而不再关注二手房。况且购置二手房还要面临增值税，中介费等额外支出，对于买房人而言是一大负担。

尤其是很多老旧小区的房东，想要出售老房并置换改善新房的难度不小。挂牌房源太多，如果价格上妥协太多或影响到置换资金，但不大幅降价房子根本卖不掉，这也成为了市场上较为普遍的现象。

业内人士：存巨大利益空间，但未来风险也很大

对于很多普罗大众而言，买新房或是为了改善生活，但也有不少人会将投资属性考虑其中，这也让商品房不仅仅只是一个商品那么简单。

尤其像云锦东方这样的顶级豪宅，属于市场上的稀缺产品，只能属于“少数派”。在限价之下，如此稀缺产品就会带来很高的价值，由此产生的乱象也引人思考。

对此，易居房地产研究院副院长杨红旭认为，买得起3000万起步豪宅的家庭，他本身就是有钱人，他其实也不缺房，他可能会通过很多手段让自己名下的房子消失，因为这个楼盘里面很多都是满分的购房者。满分的要求是非常苛刻的，我想很多人可能是达不到满分的标准，但是他要想博取这样很高的差价往往会不择手段，通过一些合法的或者不合法的手段来获取买这个房子的机会，这可能对于社会发展不是很公平。

卢文曦分析称，“市区、滨江、豪宅、大平层......构成了云锦东方的基本面。普通房子想满足上述一个指标都很难，但云锦东方全做到了，而像云锦东方这样兼具稀缺性地段和大户型属性的项目并不多见，因而引起市场热捧也并不意外。

而面对“代持”等乱象，卢文曦强调，尽管代持存在巨大风险，但为了高达千万的套利空间，市场必然会出现相应的产业链。但其乐观判断“我相信后今后关于积分和认筹的相关规定会有进一步的调整，或者说优化，一定会堵住漏洞。

不仅如此，通过“假结婚”，“代持”等方式购得房屋，也会面临很大的风险，上海房产律师郭韧提到，领了结婚证以后再买房子，按照国家法律规定属于婚后共同财产，未来会产生较大风险。“黄牛那一方如果不跟你离婚，不肯把这个房子认定给你的话，那么对方可能可以分到这个房子的财产。”

郭韧认为，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。如果代持者不配合办理过户，购房人还要通过诉讼的方式来解决。

“我们遇到的情况是，代持这种新房，通常要5年以后交易，但是在这五年内，如果代持者发生任何风险的话，比如发生一些交通事故或者发生病故，那这个房子有可能变成遗产，那么如何去追溯这些房产，也要通过诉讼解决。”

易居研究院研究总监严跃进表示，对于上海房价倒挂的矛盾，后续非常有可能出一些政策来缓解，假结婚的漏洞也是极有可能要打补丁的，也确实需要一些举措来维护房地产市场平稳运行。

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